EXCLUSIÓN DEL DESAPODERAMIENTO DEL INMUEBLE ADQUIRIDO MEDIANTE PRÉSTAMO OTORGADO POR EL BANCO HIPOTECARIO NACIONAL – OPONIBILIDAD DEL BENEFICIO A LOS CREDITOS POR IMPUESTOS O TASAS QUE GRAVEN EL BIEN.-
Sumario: La adquisición de un inmueble mediante préstamo otorgado por el Banco Hipotecario Nacional, inscripto con cláusula de inembargabilidad, conforme régimen de la ley 22232 totalmente cancelado, si continúa siendo el único bien (con destino a vivienda) que posee el deudor fallido, se encuentra totalmente excluido del desapoderamiento, al encuadrar el mismo en lo normado en el art. 108, inc. 7mo. de la LCyQ. Protección que se extiende, incluso, respecto de las obligaciones fiscales que lo gravan.-
1) Inembargabilidad e Inejecutabilidad derivada del art. 35 Ley 22232 – Situación de los créditos por obligaciones fiscales ante la Ley 14394 (Bien de Familia):
Si la única vivienda del deudor fallido, ha sido adquirida a través de un crédito otorgado por el Banco Hipotecario Nacional, el inmueble goza de los beneficios de inembargabilidad e inejecutabilidad consagrados por el art. 35 de la ley 22.232 (Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional).-
Dicha norma expresamente dispone que «No podrá trabarse embargo sobre los inmuebles gravados a favor del banco por préstamos otorgados para única vivienda propia, hasta los montos que determine la reglamentación que dicte el banco mientras éstas mantengan su categoría originaria y aquellos conserven tal destino y no podrán ser ejecutados, ni constituirse sobre ellos otros derechos reales a excepción de los que se constituyan con motivo de crédito provenientes de su construcción, adquisición, ampliación, reforma, refacción o conservación. Los Registros de la Propiedad tomarán nota de dichas circunstancias al margen de la anotación de dominio».-
Esta situación de inejecutabilidad e inembargabilidad, a estar al criterio de la CSJN, se mantiene no obstante la cancelación de la hipoteca constituida en favor del Banco, puesto que la protección no solo tutela a la entidad, sino también al adquirente.-
Ahora bien, prescindiendo de la claridad del texto legal transcripto, los tribunales suelen sostener la procedencia del desapoderamiento y posterior liquidación del bien, respecto de determinados créditos (impuestos y tasas que gravan directamente al inmueble), haciendo aplicación analógica del art. 38 de la Ley 14.394 de Bien de Familia.-
En tales casos se verificaría un supuesto de inoponibilidad relativa del beneficio del art. 35 de la Ley 22.322, conformándose con el producido de su liquidación, una «masa separada» de la cual cobrará solo el crédito o créditos a los cuales la ley le brinde esa prerrogativa.-
Según la analogía efectuada por los tribunales con la ley 14.394, el crédito respecto del cual la protección es inoperante, debe ser:
a) o bien anterior a la «inscripción» del bien (art. 38 1a. parte a contrario); o
b) independientemente de su ubicación temporal, que se trate de un crédito que, por su naturaleza, torne inoponible el beneficio del art. 35 L 22.232 («impuesto o tasa que grave directamente el inmueble», art. 38 L 14394).-
Generalmente, el primer caso no será aplicable a los supuestos en análisis, siendo válido exclusivamente para el «bien de familia», puesto que la «inscripción» o mejor dicho, la asentación del beneficio nace con el mismo inmueble, porque tanto el terreno en el cual se construye, como el edificio propiamente, hayan sido adquiridos directamente del Banco Hipotecario, pareciendo difícil la existencia de deuda de causa anterior .-
Por eso, el caso en estudio se circunscribe exclusivamente a la segunda hipótesis, es decir, a controvertir la afirmación que la protección cede solo ante determinados créditos cuya causa los exceptúa de la cláusula de inembargabilidad e inejecutabilidad del art. 35 L. 22232, con fundamento en la especial naturaleza de determinadas acreencias que consisten en «obligaciones fiscales que directamente gravan dicho bien» (arg. art. 38 L. 14394).-
2) Inadecuada utilización del recurso hermenéutico (art. 16 CC.) – Cuestión regida por el art. 35 C.O.B.H.N.:
Conforme anticipa el título del acápite, el recurso analógico utilizado, a nuestro entender, constituye una desviación hermenéutica, en tanto el art. 38 de la L. 14.394 es inaplicable ante la existencia de una norma específica de derecho positivo: el art. 35 Ley 22232, que delinea perfectamente la figura.-
Ello por cuanto, la analogía constituye un procedimiento interpretativo al que se recurre cuando en el ordenamiento jurídico no se halla una norma aplicable al caso o, a estar a los términos del art. 16 del CC., cuando la cuestión no pueda resolverse «ni por las palabras, ni por el espíritu de la ley…».-
Así, diverso es el supuesto en análisis, donde el texto expreso del art. 35 L. 22232 (las palabras de la ley) es suficientemente claro en orden a la amplitud y condiciones del beneficio y el espíritu de tal norma, no admite interpretaciones que contraríen sus fines tuitivos.-
En efecto, como anticipara, los magistrados analizan y recogen la tesis de inoponibilidad de los beneficios de la inejecutabilidad prevista en el art. 35 L. 22232, a partir de la regla establecida en el art. 38 de la Ley 14394, en tanto esta última excepciona a «las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble» .-
Sin embargo, atento a la prioridad de la norma legal específica por encima de la analógica, la solución correcta debe deducirse del art. 35 de la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional, ya transcripta, en tanto ésta NO DISCRIMINA -en orden a la inejecutabilidad e inembargabilidad- crédito alguno.-
No es otra la inteligencia que cabe atribuir a las expresiones: «No podrá trabarse embargo…» y «…no podrán ser ejecutados…», a diferencia de la previsión del art. 38 L. 14394 (mucho menos amplio), en tanto distingue aquellas obligaciones «anteriores a la constitución» y acreencias por su naturaleza exceptuadas de la inembargabilidad e inejecutabilidad («impuestos o tasas que graven directamente el inmueble»).-
Por su parte, no pueden incluirse las acreencias correspondientes a los organismos fiscales en la 2da. parte del artículo 35 COBHN («… ni constituirse sobre ellos otros derechos reales a excepción de los que se constituyan con motivo de crédito provenientes de su construcción, adquisición, ampliación, reforma, refacción o conservación…), por cuanto al prohibir la constitución de derechos reales, a excepción de los constituidos por construcción, adquisición, ampliación, reforma, refacción o conservación, se está refiriendo exclusivamente a tales derechos (enumerados taxativamente en el art. 2503 CC) y no a créditos por impuestos, que NO SON DERECHOS REALES y solo gozan de privilegio.-
Por el contrario, para la solución del caso, solo cabe recurrir a los términos expresos del artículo, en tanto declara inembargable e inejecutable a los inmuebles gravados a favor del Banco por préstamos otorgados para la única vivienda propia, hasta el monto que determine la reglamentación, debiendo tomar nota los Registros de dicha circunstancia.-
Solo de esta manera, es posible conservar el criterio elaborado por el Máximo Tribunal Nacional, que afirma que «La primera fuente de interpretación de la ley es su letra, el propósito en sus términos debe buscarse no en significaciones obscuras o abstractas, sino en el sentido más obvio al entendimiento común; y cuando la ley no formula distinción, ello tampoco le es permitido al intérprete conforme al conocido brocardio «donde la ley no distingue, no debemos distinguir nosotros». Del Voto de la Mayoría. CITAS JURISPRUDENCIALES: CSJN, Fallos 299:167; 284:293; 283:111; 315:2999.; C.S.J. NRO. 669 AÑO 1995, 25/09/96; MAG. VOTANTES: IRIBARREN – ALVAREZ – BARRAGUIRRE – FALISTOCCO – ULLA).-
Cabe acotar que la reglamentación que alude la norma, no ha sido dictada, pero ello no empece el respeto que merece el espíritu de la norma, que «responde un notorio objetivo social en el que está comprometido el orden público»(Conf. CSJN, Rev. La Ley t. 107, p. 657), por lo que la inembargabilidad e inejecutabilidad rige, cualquiera sea el monto del préstamo, siempre que se trate de la única vivienda propia.-
En cuanto a la anotación marginal en el registro, no obstante que normalmente se encontrará cumplida, la Corte ha sostenido que su falta no perjudica al interesado (Conf. Rev. LL, t. 154, p. 360).-
Entonces vemos que del análisis del artículo y en interpretación en la cual coinciden la totalidad de la jurisprudencia citada, la viabilidad del beneficio está condicionada únicamente a que el inmueble mantenga su categoria originaria y conserve su destino.-
Entiéndese, entonces, con relación al texto legal aplicable, que la inembargabilidad e inejecutabilidad está condicionada solo a dos requisitos objetivos, a saber:
a) que el inmueble mantenga su categoría originaria, es decir que la inembargabilidad e inejecutabilidad se pierde si el destino de vivienda se cambia por otro (por ej., pasa a ser un establecimiento comercial) y
b) que el préstamo haya sido con el objeto específico de la construcción. Lógicamente, el beneficio se perdería si el dinero no se utilizara para la construcción de la vivienda.-
Solo de no mantenerse la primera condición, cedería el derecho del deudor fallido y se habilitaría la liquidación del inmueble.-
De ahí también que «incumbe a quien pretende ejecutarlo la demostración de que las condiciones que originariamente justificaron el beneficio han dejado de tener vigencia» (conf. CSJN, 3-3-92, autos «GIUSTI JUVENCIO C/ SERENI, JORGE», LL, 1992-C-67).-
En este marco, no puede admitirse que se pueda llevar adelante de la liquidación del bien, contradiciendo el texto legal específico, para satisfacer obligaciones no expresamente exceptuadas, cuando es pacífica doctrina y jurisprudencia en entender que aquel beneficio no admite restricciones temporales, es decir que se mantiene aún después de cancelado el crédito.-
En este último aspecto de orden temporal, ha entendido la CSJN, a partir del caso «JARALAMBIDES», que: «…esta solución concuerda con las funciones de fomento de la vivienda familiar atribuidas a la función del Banco y con el espíritu de normas análogas, como las que regulan el llamado «bien de familia» (arts. 34 y siguientes, Ley 14.394) que hallan su soporte constitucional en artículo nuevo de la Constitución Nacional, en cuanto tiende al afianzamiento de la vivienda, fruto del esfuerzo de los integrantes del grupo familiar y de la ayuda estatal… Que aún cabe agregar que la inteligencia de la norma propuesta por el recurrente, de acuerdo a la cual el beneficio de la inembargabilidad se extingue juntamente con el pago total de la deuda, importaría aceptar que aquél ha sido instituido en el solo interés del Banco, pese a que éste es suficientemente asegurado por el crédito hipotecario» (Confrontar CSJN, octubre 30-986 «JARALAMBIDES, Teofilo c/ PEREYRA ROCHA de JARALAMBIDES», LL, T. 1987-A, pág. 495).-
El decisorio citado, fundado en el dictamen del procurador fiscal, recoge innumerables precedentes emanados del propio órgano de justicia, al decir:
«En efecto, ya en el caso publicado en Fallos: T. 262, p. 143, este tribunal sostuvo que el art. 20 del dec.-ley 13.128/57 (antecedente del art. 35, ley 22.232), en cuanto excluye de embargo y ejecución a los inmuebles adquiridos con préstamo del Banco oficial, destinados a vivienda propia, y mientras mantengan su categoría originaria, reconoce como «ratio legis»al notorio objetivo social del afianzamiento de la vivienda de ese carácter, fruto del esfuerzo de los componentes del grupo familiar y de la ayuda social por vía estatal (Fallos: t. 256 p. 572, t. 257, p. 182 -Rep. La Ley, t. XXV, p. 628, sum 59-), régimen cuya notoria importancia y trascendencia, más allá de los intereses particulares en juego, fue resaltado por V.E. en Fallos: T. 295, p. 608, cons. 12) (Rev. La Ley, t. 1977-A, p. 404).-» (conf. autos cit., pag. 495)
En el mismo sentido, se ha expedido nuestro Máximo Tribunal Provincial en autos «VILLAR, Carlos A. c/ MAXUEL, Williams s/ Ejecutivo», 31-3-92 (ED Tomo 148, pág. 552 – JA Tomo 1993-I, Pág. 291 – DJBA Tomo 143, pág. 267) y autos «VILLAR, Carlos A. c/ CURIESES, Héctor y ot. s/ Cobro Ejecutivo. Incidente de levantamiento de embargo», 10-12-92, concluyendo que: «La exclusión del desapoderamiento de los inmuebles que estuvieran hipotecados a favor del Banco Hipotecario Nacional no admite restricciones temporales» (Confr. SC Buenos Aires, agosto de 15-995, autos «PERIS, GUSTAVO Y PERIS, RAFAEL», LLBA, 1995, pág. 1025).-
Esto es así porque la protección tiene en miras el interés social de conservación de la vivienda y no el del organismo que otorga el crédito.-
Y específicamente en terreno falencial, se ha intepretado de esta forma en autos «ALTOS PROPIEDADES S/ QUIEBRA», tanto en primera como en segunda instancia. En efecto, del dictamen del Fiscal de Cámara se extrae la correcta aplicación de la normativa propia del régimen de inejecutabilidad previsto por el art. 35 Ley 22.232.-
En el caso citado, la jueza de primera instancia había hecho lugar a la exclusión del activo falencial de un inmueble hipotecado por el Banco Hipotecario Nacional, ello por cuanto subsistía el requisito relativo a que el titular de dominio del bien mantuviera el destino de vivienda.-
El dictamen del Fiscal de Cámara, indica que la magistrado «señaló que la legislación especifica establece la inembargabilidad e inejecutabilidad del inmueble hipotecado a favor de la referida institución bancaria oficial y que el fundamento de esta prohibición es proteger de terceros acreedores tanto al dueño del bien cuanto al Banco..».-
Y dictamina, ante apelación deducida por el síndico que el recurso no puede prosperar por cuanto:
«La argumentación desplegada por el apelante reposa en una base equivocada. En efecto, existen dos cuestiones distintas que el funcionario confunde: una de ellas se refiere a la inembargabilidad e inejecutabilidad de los inmuebles gravados a favor del Banco Hipotecario mientras mantengan su categoria originaria de única vivienda propia y conserven tal destino (ley 22232: 35, reformada por ley 24143). La situación así contemplada -que es la del sub lite- coloca al inmueble fuera del desapoderamiento propio de la quiebra (cfr. art. 108 inc. 2 y 7 ley 24522). La otra cuestión -invocada por el síndico- se refiere a los supuestos en que procede la ejecutabilidad del inmueble: en tal supuesto (art. 38 ley 22232), se torna operativa la regla del derecho de preferencia para realizar la subasta.
Pero resulta claro, a mi juicio, que esta hipótesis solo se configura cuando no se dan los requisitos o condiciones previstas en el art. 35 de esa ley, es decir, cuando el inmueble no esta destinado a vivienda única.» (Conf. CCom: A (JARAZO VEIRAS – PEIRANO – MIGUEZ DE CANTORE) – 08/10/97; ALTOS PROPIEDADES S/ QUIEBRA.; DJ-1998-2, pág. 359/60).-
Y no obstante los argumentos normativos expuestos, se aduna que, conforme la modalidad de su adquisición (y ya entrando en el espíritu de la ley), el beneficio consagrado por la ley 22.232, es superior al que corresponde reconocer al bien de familia creado por ley 14.394.-
En efecto, normalmente se destaca la asimilación en cuanto a sus efectos del beneficio del art. 35 L. 22.232, a la protección brindada por ley 14394 al Bien de Familia.-
Pero esta analogía, es aplicable solo parcialmente y en cuanto comulgan en los fines tuitivos que inspiran ambas reglamentaciones, puesto no debe obstaculizar la visualización de la real esencia del instituto creado por ley 22.232, que lleva a brindar una tutela aún superior a la que corresponde otorgar a aquél.-
Porque tal tipo de vivienda es fruto no solo del esfuerzo de los componentes del grupo familiar (como también puede serlo el bien de familia), sino fundamentalmente de la ayuda social del Estado con sustento constitucional en el art. 14 bis de la Ley Suprema, que brinda un régimen particularmente especial para aquellos sectores económicamente menos favorecidos.-
Y existe un interés legítimo de tutelar este esfuerzo conjunto del estado y de los particulares que adquieren o constituyen viviendas bajo el régimen de la ley 22232, en forma aún superior al brindado por la Ley 14.394 que no presenta esta génesis coparticipativa.-
Así, no corresponde minimizar la diferente amplitud que el legislador ha previsto para uno y otro instituto, concibiendo una protección más amplia en nuestro caso que la que corresponde al bien de familia y por lo tanto, manteniendo el inmueble fuera del desapoderamiento aún respecto de los créditos fiscales.-
Las razones fundantes de la diversidad de tratamiento, lejos de ser ociosas, inundan la totalidad del plexo normativo, puesto que el principio que reconoce que el patrimonio del deudor es garantía de los acreedores no es absoluto. Es más, solo así se comprende desde el ámbito falencial la exclusión de ciertos bienes del deudor del poder de agresión de algunos créditos (bienes inembargables en general) o desde la órbita civil, de instituciones tales como la atenuación de indemnizaciones por motivos de equidad del 1069 CC, etc., entre otros.-
Estos, reiteramos, encuentran su fundamento en razones de orden social y de interés de la comunidad, similares a los que inspiran el art. 35 de la ley 22.232., y que se relacionan a aquellos elementos imprescindibles para la vida decorosa y digna de la persona humana.-
Este valor no se encuentra afectado por los objetivos de las normas concursales, tal como lo demuestra la redacción del art. 108 de la LCyQ. y se presenta como una invalorable pauta que el intérprete debe tener en cuenta al aplicar el derecho.-
Derecho a su vez tutelado por el art. 14 bis de la Constitución Nacional y 36 inc. 7mo. de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires.-
La Excma. Cámara de Apelaciones del Departamento Judicial Mar del Plata, jamás ha desconocido el alto contenido social que impone la tutela de la vivienda única asiento del hogar conyugal, a estar a sus innumerables precedentes y en tanto se mantenga esta condición (Conf. autos «Aren, Adelia Amelia c/ Urretavizcaya, Manuel s/ Usucapión», CC0102 MP 86229 RSI -137-93 I 9-3-93; ídem «Arrascaeta, Eduardo Raúl c/ Damiano de Roldán, María Cristina s/ Ejecución de honorarios en autos «Martínez Construcciones c/ Damiano de Roldan s/ Ejecución», CC0102 MP 93202 RSI-174-95 I 16-3-95; «Cruz, Alberto Francisco y otro c/Gari, Eduardo Raúl s/Acción de Repetición por Evicción», Expte. 101.442, 10/7/97, registrado bajo el Nro. 673/R, entre otros).-
La situación denunciada no muta por tratarse de una ejecución colectiva, toda vez que se ha sostenido que «la inejecutabilidad creada por la ley 22.232 no cesa en caso de concurso, por lo que la vivienda no debe ser liquidada en la quiebra en favor de la masa de acreedores, desde que la ley 19551 (hoy 24522) no ha modificado el régimen especial» (conf. KEMELMAJER DE CARLUCCI, AIDA en «Régimen jurídico de las viviendas adquiridas con intervención del Banco Hipotecario Nacional», en Protección Jurídica de la Vivienda Familiar, Edit. Hammurabi, pag. 171).-
Y porque no corresponde colocar a ninguno de los créditos fiscales, que en juicio individual no podrían agredir el bien, en mejor situación solo por encontrarnos en un proceso falencial.-
Como conclusión de lo hasta aquí expuesto, entendiendo que las normas analógicas deben ceder ante la existencia de normas legales específicas, que lejos de subvertir garantías constituciones ni reglas extrapositivas (por el contrario, las afirman), los créditos por impuestos o tasas que gravan el bien, no se encuentran autorizados a prescindir de la prohibición de ejecutabilidad del bien, por lo que corresponde afirmar la exclusión general del desapoderamiento del inmueble constitutivo de la vivienda del deudor y su familia (arts. 35 L. 22232, 108 inc. 7 LCyQ.).-
Esto sin omitir que, la inoponibilidad del beneficio es de interpretación restrictiva, toda vez que se encuentra en juego la debida tutela del derecho a la vivienda, no pudiendo extenderse ilimitadamente la potestad de prescindir de la cláusula de inembargabilidad del art. 35 L 22232 a toda acreencia, no expresamente exceptuada.-
EN CONCRETO, conforme la especial naturaleza del crédito otorgado por el BANCO HIPOTECARIO NACIONAL para obtener la vivienda, y teniendo en cuenta que la normativa constitucional impone la protección a la vivienda única, como la protección del sustento que toda persona necesita para satisfacer sus necesidades primarias, deviene por tanto inembargable e inejecutable el inmueble adquirido en estas condiciones, en tanto no conforma prenda común de crédito, ello a pesar de que el mismo se encuentre cancelado antes de declaración de quiebra por estar bajo la protección del art. 35 Ley 22232, institución que es de orden público, que se impone sobre toda otra norma aplicable solo por analogía, conforme la proyección social que contiene (arts. 14 bis CN; 36 inc. 7º CPBA; 16 C.C., art. 35 Ley 22.232; art. 108, inc. 7º Ley 24.522).-
